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賃貸物件のリフォームの考え方【不動産投資】

賃貸物件のリフォームの考え方


こんにちは!彼氏です。

不動産投資をしている人誰もが通るのがリフォームです。

 

買った物件をそのまま貸せるというケースも勿論あるものの、大抵の場合は多少の修繕は必要になってきます。

 

今回は賃貸物件のリフォームの考え方ということで解説していきますので、これから不動産を買おうみたいな形で考えている人は是非参考にしてみてくださいね。

 

それでは早速行ってみましょう!

 

 

 

賃貸物件のリフォームは必要最小限で

自宅の物件であれば、自分が満足いくまでリフォームをかけるのが王道というか良いのかなと思いますが、賃貸物件のリフォームはまた別です。

 

賃貸物件は慈善事業ではありません。

投資対効果については確りと意識する必要があります。

 

例えば100万円かけて部屋を綺麗にしたとして家賃が5,000円しかあがらないとするとリフォーム代金100万円を回収するのには16年もかかってしまうことになります。

 

「あったら嬉しいな」というレベルのリフォームはやらずに

「これがないと致命的」という所にリフォームは絞った方が良いです。

 

中にはノンリフォームで貸す場合も

人によってはノンリフォームでDIY可みたいな形で貸し出す場合もあります。

私的にはにわかに信じがたい所ではあるものの、ツイッターとかで見ていると結構頻繁にあるようでこれはシンプルにすごいなと思います。

 

需要と供給がマッチすれば良いので、結局は双方が納得すればOKということではあるのですがいつかは経験してみたいなとは思います。

 

自分が思っているよりぼろくても借りてもらえることはある

これは私の経験した話ではあるんですが、二号戸建てについて購入して部屋をクリーニングして網戸だけを自力でなおして、後は草むしりを気合でやった所貸し出すことができたんです。

 

リフォームをほとんどしなくてかなり古ぼけていたのですが、ペットを飼いたい入居者さんだったので許容してもらえたんですね。

 

私の奥さんを動員して手伝ってもらったんですが、「私なら絶対にこんなとこには住みたくない。」と言っていた位なのでこれはやばいんじゃないかな〜とは思っていたんですが蓋を開けてみるとそんなこともなく借りてもらえました。

 

しかもシングルマザーの女性の入居者さんだったのでやはり人によっても価格によっても許容できるできないというのは変わってくるんだなと身を持って体験できたものになります。

 

リフォームが必要な場所はどこ?

リフォームを検討した方が良い場所は「壁」「床」「設備」の3箇所になります。それぞれに分けてご紹介していきます。

 

壁がボロボロだと見栄えがめちゃくちゃ悪くなります。そのため、多少手直しをした方が良いです。

まず、壁紙(クロス)は部分補修でいいのか、全体を交換かチェックします。部分的に汚されている場合、破られている場合はその面だけを張り替えることでコストを抑えられます。全体をやる必要はありませんからね。

 

床がボロボロだとそもそも危ないです。

畳・フローリング・フロアタイル等の種別はあると思いますが、それぞれ5〜10年位が替え時です。

あまりに傷や汚れが目立つ・床が沈んでいると思ったら張り替えを検討しましょう。

とは言えこれも必要最低限で良いと思います。

わざわざ全部やると高いですからね。

 

設備

それ以外は壊れた箇所を確認していきます。網戸が破れていないか、エアコンが故障していないか、トイレ、風呂の換気扇も要チェックです。あらゆるドアや引き戸を開け閉めして、ぐらついていないか、スムーズに開くかもチェックします。ここら辺も意外と気にする人は気にするので要注意です。

 

客付ができるのが最優先

不動産賃貸業のゴールはお客さんをつけることであって、良い物件にリフォームすることはあくまでも手段でありゴールではありません。

ですので是非このゴールと手段を間違えないようにすることを意識してください。

 

極論客付さえきっちりとできればぼろくてもリフォームがいまいちでも良いのです。

何回も言ってしまってる気がしますがこれは事実なので是非抑えてくださいね。

 

まとめ

今回は賃貸物件のリフォームの考え方ということでご紹介しました。

不動産投資においてはリフォームは基本的には必要不可欠になってしまいますが、やりすぎても利回りが下がってしまったりと弊害があります。

是非今回の記事を参考にして最適なリフォームを検討されてみてくださいね。

 

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