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旧耐震物件のリスクを確りと認識した上で不動産投資を行いましょう

旧耐震物件のリスクを確りと認識した上で不動産投資を行いましょう

こんにちは!彼氏です。

 

物件を買おうとすると、価格が安い築古物件に対して目が行きがち。(私だけかもしれませんが。笑)

 

築年数が経ているからといってその建物はダメかというと決してそんなことはありません。しかしながら建物の耐震性についてはあるタイミングを境に「新耐震」「旧耐震」と明確な違いが出てきます。

 

耐震性について理解した上で購入したのと全くリスクを検討せずにただ安いから飛びついて購入するのでは大きく違います。

 

今回は「新耐震」物件と「旧耐震」物件の違いと「旧耐震」物件に孕むリスクについてご紹介していきますのでもしまだこの違いが分からないよという方は是非参考にしてみてくださいね。

 

それでは早速行ってみましょう!

 

 

「新耐震」と「旧耐震」の違いとは

概要

いきなり本題からいきますが、「新耐震」と「旧耐震」の違いは地震に対する建物の耐久基準を示す「耐震基準」になります。
この「耐震基準」が、新耐震基準と旧耐震基準の2つがあるという訳ですね。

 

新耐震基準は、建築基準法の耐震性における法改正が行われた1981年6月1日以降の建築確認(着工前に建築物が建築基準法に適合しているかを行政が審査する確認作業)から適用された耐震基準を指します。


これに対し、旧耐震基準は、新耐震基準以前の建築確認において適用されていた耐震基準のことを指します。

 

一般的に、旧耐震基準は、新耐震基準に対し、地震に弱い構造とされていますが、具体的には次のような違いがあります。

 

「新耐震」と「旧耐震」の具体的な違い

耐震基準としてはそれぞれ震度5強程度と震度6〜7程度の規模の地震が起こった際にどうなるかという観点で考えます。

 

【震度5強程度の地震時】

(旧耐震)

建物の倒壊がなく、損傷があっても補修で生活可能 

(新耐震)

建物は軽いひび割れ程度で大きく損傷しない


【震度6~7程度の地震時】

(旧耐震)

規定なし

(新耐震)

建物の倒壊がなく、損傷があっても補修で生活可能


このように、旧耐震基準と新耐震基準では、想定している震度や損傷についての考え方が大きく異なることがわかります。


旧耐震・新耐震では特に震度6以上の地震が起こった時にも対応し得るかそれとも特に規定がないかということで大きく変わってきます。

 

過去に起きた大震災に合わせて、耐震基準は見直されてきていて昭和53年(1978年)の宮城県沖地震や平成7年(1995年)の阪神・淡路大震災では、多くの住宅や建築物の倒壊、ブロック塀の損壊による大きな被害が見られ、多数の死傷者が出ました。

そう言ったこともあり高い震度の地震が起きても対応できるにしておこうということで、新耐震という概念が用意されたという訳ですね。

 

木造物件は2000年6月に基準が変わっている

新耐震基準と「旧耐震基準」以外にも、木造住宅については1995年の阪神淡路大震災の経験から2000年6月に耐震性に関する基準が改正されています。

つまり木造住宅は新耐震基準と言っても、1981年6月から2000年5月までの基準と、2000年6月以降のより耐震性の高い基準が存在するわけなんですね。


マンションの耐震基準は1981年の改正以降大きく変わっていません。

 

木造住宅は、2000年に建築基準法が一部改正され、耐震性を担保するためにいくつかのルールが追加・強化されました。例えば、住宅は大きな窓が沢山ある場合、柱だけでなく壁の強さで揺れに耐えるようにしなければならなかったり壁のバランスが規定されていたり筋交いのサイズなどに応じた金具で緊結しなければならなったり、地耐力(地盤が建物の荷重に耐える力)に応じた基礎とすることが規定され、事実上、地盤調査を行わないと建築できないルールになっています。

 

つまり2000年6月以降の物件は更に耐震基準は高いということになります。

 

旧耐震物件のリスクやデメリット

旧耐震物件のリスクやデメリットに当たるのはは大きく分けて6点あります。「そもそも築古の投資用だから全然考えてないよ」というものもあるかもしれませんが、それは置いといてください。。笑

 

建物が古い

耐震性に不安がある

フラット35が使えない

住宅ローン控除が使えない

住宅購入資金の贈与税免除が適用されない

地震保険が高額になる

 

 

建物が古い

旧耐震の物件は少なくとも築40年程経過している物件です。

つまり、旧耐震基準の一戸建てやマンションは、ほとんど築40年以上の物件ばかり。そもそも建物が古いことから建物そのものが老朽化しており、強度が下がっていてそもそも建物として何かしら不具合が出てくる可能性が非常に高いのです。

 

耐震性に不安がある

旧耐震物件は上記でご説明した通りそもそも震度6〜7については想定しておりません。つまりその規模の大地震が起きてしまった際は耐震性に非常に不安があります。。

そして、仮に地震で建物が倒壊して入居者さんに何かしら被害が出てしまった際は場合によっては大家さん側の責任問題になることもあるのです。

 

フラット35が使えない

建築確認日が昭和56年5月31日以前の物件は、住宅金融支援機構が定める耐震評価基準に適合していないとフラット35が使えません。

 

一戸建ての耐震評価基準は、建物の形(整形、不整形の評価)、壁の配置(壁のバランスの評価)、筋かい等の有無(壁の強度の評価)、壁の割合(必要壁量に対する充足率の評価)などから総合的に判定をします。

 

旧耐震基準で設計された家が、この耐震評価基準をクリアすることは、ほぼほぼ無理です。

 

まあ築古戸建ての投資であれば別に気にする必要はありませんが例えば出口戦略として実儒向けに販売しようと考える場合はそれが難しくなってしまいます。。

 

住宅ローン控除が使えない

住宅ローン利用者にとって、節税効果が高い住宅ローン減税ですが、木造住宅の場合は築20年、鉄筋コンクリート造のマンションの場合は築25年を超える物件は、耐震等級1以上であると評価されたものか、既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されているものでなければ適用されません。

旧耐震基準で設計された建物が、こうした基準をクリアすることはかなり困難であることから、ほとんどの物件は、住宅ローン控除が適用できません。

 

 

住宅購入資金の贈与税免除が適用されない

住宅の購入資金を親や祖父母が援助する場合、一定の金額(1,500万円)までは贈与税が免除されるという制度があります。

 

しかし、中古住宅の場合、地震に対する安全性に係る基準に適合する証明が必要になるため、事実上旧耐震基準で建てられた住宅を購入する資金には適用されません。

耐震改修を行えば、建築士等による証明が受けられる可能性がありますが、耐震改修工事を負担する必要があります。

この他にも、不動産取得税や登録免許税の優遇も旧耐震基準の建物には適用されません。そのため実需向けの出口戦略はやはり取りにくいです。。

 

地震保険が高額になる

中古住宅の買主は、将来の安心のために地震保険に加入したいと考える人が大勢いますが、耐震性能がある割引制度が使えないため、旧耐震基準の建物は地震保険の保険料が割高になります。地震保険や火災保険は基本的にはかけにいくものにはなりますが、それらが高額になってしまうというのは一つデメリットです。

 

人々がリスクと考えるからこそ大きなリターンが見込めるのは事実

当ブログの世界観としては収入を増やして投資で回していきましょうというものです。その世界観から照らしていくと、旧耐震物件は一般の人々が基本的には裂けたがるような物件ですからそのようなリスクのある物件に取り組むことで大きなリターンが狙えるというのは紛れもない事実です。

 

とは言え、例えば大きな借金をしてまでその物件を買うのか・リスクを背負うのかはよく考える必要があります。また、出口戦略についてもしっかりと考えた上で購入する際は検討されてみてくださいね。

 

まとめ

今回は旧耐震物件のリスクは?ということで、新耐震物件と旧耐震物件の違いや旧耐震物件に孕むリスクやデメリットについてご紹介しました。

 

リスクを知った上で購入するのであれば対策や心構えができます。

是非知らないままなあなあで購入するのではなく確りと歩に落ちる状態になってから進めるように意識してください!

 

当ブログではセミリタイアを大目標として投資・副業・仕事やキャリア・節約に関するお役立ち情報を発信しております。

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