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市街化調整区域の物件は不動産投資の対象になるのか

市街化調整区域の物件は不動産投資の対象になるのか

こんにちは!彼氏です。

 

現在戸建て1軒を賃貸中の大家さんをやっておりますが、絶賛2軒目をGETしました。✨

 

で、その2軒目が市街化調整区域の物件なんです。

元々市街化調整区域の物件を狙っていた訳では決してないんですが、たまたま見ていた物件が「めっちゃ良さそうじゃん何これ!!」ってなって確認してみると市街化調整区域にある物件だったんですね。

 

そこから色々メリット・デメリットについて調べたり友人に聞いたりした結果購入に至った訳です。

 

今回は市街化調整区域の概要や物件の投資対象としてのメリット・デメリットについてご紹介していきます。

不動産投資をする上で初期費用を抑えたいという人や、買おうとした物件が市街化調整区域にあったんだけど!という人には参考になると思いますので是非読んでみてくださいね。

 

それでは早速いってみましょう!

 

 

市街化調整区域とは?

以下は都市計画法第7条となります。

 

第七条 都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に、市街化区域と市街化調整区域との区分(以下「区域区分」という。)を定めることができる。ただし、次に掲げる都市計画区域については、区域区分を定めるものとする。
一 次に掲げる土地の区域の全部又は一部を含む都市計画区域
イ 首都圏整備法第二条第三項に規定する既成市街地又は同条第四項に規定する近郊整備地帯
ロ 近畿圏整備法第二条第三項に規定する既成都市区域又は同条第四項に規定する近郊整備区域
ハ 中部圏開発整備法第二条第三項に規定する都市整備区域
二 前号に掲げるもののほか、大都市に係る都市計画区域として政令で定めるもの
2 市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。
3 市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。

 

↓出典は以下です↓

elaws.e-gov.go.jp

 

ちょっとわかりにくいのでもう少し噛み砕きます。

市街化調整区域は市街化を抑制する地域のことです。

つまり住宅や商業施設などを積極的に作って活性化を行わない地域で市街化を目的としていませんので、人が住むために必要な一般的な住宅や商業施設などを建築することが原則として認められていないという物になります。

 

それに対して市街化区域というものもあります。市街化区域はすでに市街地を形成している区域と、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とされていて、自治体による道路、公園、下水道などの都市施設の整備も重点的に実施されるというものです。

 

つまり市街化調整区域は大きな流れとしては、今後は住んでくれるなよ。。というような区域な訳ですね。

 

市街化調整区域で建築ができるケース

市街化調整区域内で建物を建築するためには、以下の3つの条件が必要となります。

1.都道府県知事の許可がある場合
2.農林漁業要建築物を建てる場合

3.その地域に住む人にとって必要なものである場合

 ・図書館、公民館、鉄道施設、変電所、仮設建築物など
 ・非常災害の応急処置
 ・都市計画事業を行う場合

つまり、農林漁業者以外の個人が市街化調整区域内で新築住宅の建築や、中古住宅の増築・改築をする場合は都道府県の許可が必要になるということです。

 

都道府県独自の基準が設けられており、建築許可が下りれば建て替えることは可能というもの。。ただし、必ずしも許可が得られるとは限りませんので、事前に不動産会社に建て替えが可能かどうかの確認をしてもらうようにしましょう。

 

市街化調整区域のメリット

続いて市街化調整区域のメリットについてご紹介していきます。

初期費用を抑えられる

市街化調整区域ないの不動産は幸か不幸か価格が低くなりがち。

と、いうのも基本的には再建築をすることができませんから市街化区域内の1/3程度の価格になるのです。

また、あまり買い手がつきにくい物件になりますので売り手としても諦めて価格を下げる場合が多いんですね〜。

 

税金が安い

上述しましたが市街化調整区域内の不動産は、課税評価額が低いケースが多く、必然的に税金も安くなります。
具体的には、固定資産税の課税額が大きく下がります。
また、市街化調整区域は役所などの都市計画に該当しないため、都市計画税に至っては支払う義務もないのです。賃料は別に市街化調整区域内だからといって極端に安くなることはないので税負担が少なくなる分利益を出しやすくなるのが大きなメリット✨。

 

 

市街化調整区域のデメリット

市街化調整区域のデメリットは以下です。

担保価値が出ない

税金が安いとお伝えしましたが、それは評価額が低い≒担保価値が低いということなのです。

そのため、銀行評価は低くなり担保価値もほとんど出ないことが多いです。

戸建て物件を買う時は共同担保にしたいみたいなケースもあるかと思いますが、その戦略を市街化調整区域の物件では取りにくいです。

 

家賃収入が少ない

市街化調整区域の物件は田舎にあり交通の便もそんなによくない事から家賃収入も低くなりがち。

アパートであれば3万円程度・普通の戸建てでもせいぜい5万円程度の家賃になります。

10万円とか高い家賃で貸すことはかなり難しく、家賃収入が限られてきてしまうのもデメリットであると言えます。

 

マイホームとしてのニーズは出にくい

 

市街化調整区域の物件は銀行からの融資を引くことが難しいことが多く、マイホームとして融資を受けて買うというのが難しいです。

(勿論安い価格で現金一括買いとかであれば別ですが。。笑)

そのため、最終的に物件を売却しようと思った時の売り先は投資家や業者に限定されます。

つまり、マイホームとしての売却は結構厳しい場合が多いのです。

 

上記を鑑みてそれでも購入を決意したのは何故か

建物がかなり綺麗だった

内見に行った時に正直びっくりしたんですよ。

めちゃくちゃ綺麗で、今まで見にいった物件の中でもこの価格帯でこの広さでこんなに安いのは初めてだったので。

 

ほとんど手を入れなくても賃貸できそうだなと感じました。

 

水まわりもしっかりとしている

築古の物件だと水回りの修理が必要になる場合が多いんですが、この物件はトイレもお風呂もリフォーム済だったので綺麗な状態になっていました。

 

水回りがしっかりとしているのも好印象でした。

 

利回りが確保できそう

まだ賃貸に出してないので正式な利回りはわかりませんが、その市の最低価格で貸したとしても利回り15%は軽く超える物件ですし20%も狙えそうでした。

 

最低価格で賃貸しても利回り15%取れるんであればまあアリかなと思った次第です。

 

市役所からは再建築が可能との見解

正式に許可証をもらった訳ではないものの、市役所からは再建築は可能という見解を頂いたのも大きかったです。

別に売却しようとは思っておりませんが、今後何かがあった時のことを考えても安心です。

 

とにかく安かった

今回の物件は200万円台でした。

リフォーム等がほとんど必要なさそうなのにこの価格なのはぶっちゃけかなりお得だなという印象。

やはりまだまだ経験値もないので安い物件で攻めていきたいという想いがありそれに合致した形。

 

相続案件だからそもそもお得だろ

今回の物件は面識のある業者さんに頂いた相続絡みの案件でした。

比較的早期売却することが必要でその分価格は抑えられるとの触れ込みで、これはまあ初心者の目から見てもお得だなと感じたのが正直なところです。

 

売却査定を出してみた

他の会社に対して簡易的に売却の査定を出してみた時に買値よりも高く買ってくれそうだったので、まあそれなら大丈夫だろうと思った次第です。

不安な時は客観的に見て貰えるように他社に売却の査定をだすのがいいかもしれません。

 

まとめ

今回は市街化調整区域の物件は不動産投資の対象になるのかということで、まとめました。リスクも孕んでいる物件ではあるんですが、それでもうまいこといけば投資妙味もありますから是非今回の記事をきっかけに興味を持っていただければと思います。

 

参考になれば嬉しいです。

 

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長くなりましたがこの辺で!!

See you soon!!