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不動産の投資判断をするために抑えるべき土地の価格を表す指標

不動産の投資判断をするための土地の価格を表す指標の見方

こんにちは!彼氏です。

 

投資判断をする上では買おうとしている不動産の価値を客観的に把握しておく必要があります。

不動産は建物と土地の二つからなることが殆どです。

建物は月日が経つごとにどんどん価値が落ちていくので、私は建物の価格はあくまで参考程度に見るようにしていて、主に見ているのは土地の価格です。

 

と、いうのも土地の価格は月日が経っても大きく下落していくということはそんなにないので土地の値段よりも安い価格で不動産を買えれば大負けはないと言っても過言ではありません。

 

今回は不動産の投資判断をするための土地の価格を表す指標の見方ということで、「路線価」・「公示価格」・「基準地価」の3つの指標についてご紹介していきます。

 

これから何かしら不動産の物件を購入しようとしている人は是非参考にしてみてくださいね。

 

それでは早速行ってみましょう!

 

 

公示地価・基準地価・路線価とは

公示地価・基準地価・路線価はいずれも公的な機関が公表している日本各地の「土地の価格」です。

 

公示地価は適正な地価の形成に役立てるために国が公表しているもので、一般的な土地売買の際の指標や、公共事業における取得価格の基準となっています。

 

基準地価は公示地価とほぼ同じで、調査の主体が都道府県となるという部分だけ異なります。

路線価は国税庁相続税贈与税の算出のために決めている土地の価格です。

 

基本的に不動産の売買価格を判断していく場合は売主さんが売りたい価格で設定するため実際にこの価格をベースに決めるという訳ではないものの、判断の基準にはなるかと思います。

 

公示地価・基準地価・路線価についてそれぞれを図に纏めて比較すると以下のような形になります。

 

公示地価

基準地価

路線価

調査主体

国(国土交通省土地鑑定委員会)

都道府県

国税庁

価格の決め方

1地点につき不動産鑑定士2名以上による鑑定評価をもとに決める

1地点につき不動産鑑定士1名以上による鑑定評価をもとに決める

公示地価や売買実例価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額などをもとに決める

評価時期

毎年1月1日時点

毎年7月1日時点

毎年1月1日時点

発表時期

毎年3月下旬

毎年9月下旬

毎年7月1日

調査対象

「標準地」1㎡当たりの価格

「基準地」1㎡当たりの価格

路線(道路)に面する土地の1㎡当たりの価格

それぞれ「調査の主体」「価格の決め方」「評価時期」「発表時期」「調査対象」の軸で多少誤差が生じています。

 

3つの価格基準について詳細を解説

続いてそれぞれ3つの価格基準について詳細を解説していきます。

公示地価

公示地価は1969年に施行された地価公示法が発端として設定されるようになりました。

そこでは都市やその周辺地域において「一般の土地の取引価格に対して指標を与え、及び公共の利益となる事業に供する土地に対する適正な補償金の額の算出等」のために「標準地を選定し、その正常な価格を公示する」と記載されています。

 

標準地とは、その名のとおり標準的な土地のことを指します。

その地域の中でとても良い土地や逆に悪い土地の価格を調べても参考にはならないので標準的な土地を対象としています。

 

また公示される価格は更地の価格です。

 

標準地は国土交通省の審議会のひとつ、土地鑑定委員会決めています。

ほぼ毎年同じ標準地を鑑定し、土地鑑定委員会で価格を決めていくので地価変動がわかりやすいとされています。

 

実際に土地を鑑定するのは、土地鑑定委員会から任命された2名以上の土地鑑定士が行い、それをもとに土地鑑定委員会が価格を決めて毎年公示しています。

 

基準地価

基準地価は各都道府県が選んだ基準地の価格のことです。

 

1974年に定められた国土利用計画法に基づき、都道府県知事が毎年基準地の価格を判定しています。

 

その目的は適正な土地価格の形成など、公示地価と同じです。

 

ただ公示地価と違い都市やその周辺地域という縛りがありませんので、公示地価で設定されていないような地域の地価を決定しているため補足的な位置付けになります。

また価格を算定する土地鑑定士は1名以上です。

 

ちなみに鑑定する土地は公示地価と基準地価で重複することもあるので、もし公示地価とポイントが同じなら同じ土地が毎年1月1日(公示価格)と、7月1日(基準地価)の年2回鑑定されるため地価の変化がより早くわかります。

 

路線価

路線価は相続税贈与税等の税金を計算する際の算定基準になる土地の価格のことです。

税務申告する側とそれを受ける税務署が、いちいち土地価格の鑑定をしなくてもお互いがスムーズに行えるようにするというのが目的です。

土地の価格がその土地が面している道路ごとに設定されているので「路線価」といいます。

 

ちなみに国税庁が公表している路線価を「相続税路線価」と呼び、市町村(東京都の場合は都)が固定資産税を算出する際に使用する路線価は「固定資産税路線価」と呼ばれます。

単に「路線価」と言う場合、国税庁の「相続税路線価」を指します。「どちらも公示地価と連動していて、相続税路線価は公示地価の8割程度、固定資産税路線価は公示地価の7割程度とされています。

 

ちなみに銀行の担保評価も路線価が使われることが多いです。

 

公示地価・基準地価・路線価はどんなときに活用できる?

土地の売買の際の目安となる【公示地価】と【基準地価】

公示地価や基準地価は、実際の売買価格とは異なるのですが目安として使われます。

 

公示地価や基準地価は土地の上に建物が建っていても『更地として』鑑定されますので、基本的に何か建物が建っている場合が多い土地に対しては希望金額は異なることも多々あります。

 

意思や状況次第で取引価格が上下するのは当たり前ですし公示地価や基準地価通りに売買しなければならない義務もないのであくまでも目安の位置付けになります。

 

とは言え土地の値段がある程度でも分かっていればこの物件を買ってしまっていいのかの判断基準になりますから見ておくことは大切。

ちなみに以下から見れますよ〜。

https://www.land.mlit.go.jp/webland/

 

相続税贈与税は【相続税路線価】

国税庁の公示する「路線価」は、その目的どおり相続税贈与税を調べる際に使います。路線価は下記から調べることができます。

路線価図・評価倍率表

 

なお、路線価が定められていない地域もあります。その場合、地域ごとに決められた「評価倍率」を固定資産税評価額に掛けて計算します。「評価倍率」はも上のURLから確認できます。

固定資産税評価額は各自治体から毎年送られてくる固定資産税の「課税明細書」に記載されています。

 

路線価も判断基準にはなりますのでどちらも押さえておくと良いでしょう。✨

 

で、結局どうやって使うの?

公示地価・基準地価

例えば銀座近辺の公示地価・基準地価は以下です。

f:id:okmbrog:20210211135602p:plain

https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet?LY=2020&TDK=13&SKC=13102&X=503148.179&Y=128414.012

この地点はこの価格というようになっているので、同じような場所で建物を買おうとする時には参考にしながら値段の相場を判断していくのが良いです。

 

路線価

f:id:okmbrog:20210211135634p:plain

https://www.rosenka.nta.go.jp/main_r02/tokyo/tokyo/prices/html/18008f.htm

もっと使いやすいのが路線価です。

自分が買おうとしている不動産が面している道路毎に価格が決まっていて面している道路の価格×面積で土地の値段を概算で産出することができます。

 

自分が買おうとしている建物の住所を入力して検索し、面している道路毎の価格を調査するだけである程度不動産の価値を推定できるので購入を検討している人は絶対に実施すべきかと思います。

 

まとめ

今回は不動産の投資判断をするための土地の価格を表す指標の見方ということで、公示地価・基準地価・路線価の3つの指標についてご紹介しました。

あくまでも参考としての指標になるので、実際の売買の価格は異なってきます。(基本的には多少高くなることが多い)

ただ、中にはお買い得な物件もあるので是非色々探してみてくださいね。

 

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