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【初心者向け】20代不動産投資家が不動産の投資対象の種類を解説

【初心者向け】20代不動産投資家が不動産の投資対象の種類を解説



こんにちは!彼氏です。

 

不動産投資について以前簡単な仕組み・利益が出る流れ・どうやって始めるのかを書きました。

 

ただ、これだけだとまだ不十分なので今回は不動産投資の対象として検討の対象になりそうなものを場合分けしながらご紹介していきます。

 

記事を読んでいただいた後に「私は中古区分マンションかな」「私は中古一棟アパートかな」等投資をする対象のイメージが沸くような内容としたいと思います。

 

もし、これから不動産投資を始めようとしている方には非常に参考になる内容かと思いますのでぜひ読んでみてくださいね。

 

それでは早速いってみましょう!

 

 

 

不動産投資は区分・戸建て・一棟の3種類に分かれ中古と新築があります

投資対象は大まかに区分・戸建て・一棟の3種類に分かれます。また中古・新築に分かれるので全部で6パターンあるんですね。

今回はこの6パターンに分けて特徴を説明していきます。

 

区分×中古

区分×新築

戸建て×中古

戸建て×新築

一棟×中古

一棟×新築

 

区分

区分とは区分マンションのことです。大きなマンションの一を購入して部屋を貸すというものですね。

 

比較的少額でスタートできるのが特徴ですが中古と新築でも大きく特徴は変わります。

区分マンション投資の特徴は戸建て・一棟と比べると比較的安くスタートできます。

ただ修繕積立金・管理費で賃料収入の約2割程支出があるため思ったよりもお金が貯まりにくいかもしれません。

間取りはワンルームマンションなどの単身者向けのものであったりファミリーマンションなどの複数の人が暮らすためのものに分かれます。

 

区分×中古

不動産投資を始める最初のステップとして良くある「区分×中古」の組み合わせ。「オーナーチェンジ」と言われる借主が既に住んでいる状態で売りに出てくることが多いです。場所によっては500万円位から買えますしオーナーチェンジ物件であれば借主が転居するまでやることはほとんどありません。ただ、お家賃を貰い続けるだけなので非常に楽です。楽ですが楽であるが故にお得な物件はそこまで出てきません。つまり大儲けはしにくい投資です。

 

とは言え、物件によっては非常に利益が出やすくまた値上がりが期待できるようなお宝物件もあったりするのでそういった物件に出会えば非常に儲けるチャンスがあるといえます。

 

区分×新築

要注意です。

「新築ワンルーム投資は危ない」という話がありますね。

「火のないところに煙は立たぬ」です。

新築物件には業者の利益がのっています。大体1~3割のっているので既に割高な物件を掴まされていることになるのです。

「節税効果」・「万が一何かあった時の保険に」というようなセールストークで営業をかけてくることがありますがこれにはのらないように気を付けてください。。

 

ただもし本当に納得して買うのであれば止めません!笑

 

ちなみに、私の友人は新築のワンルームマンションを買いましたがほぼ毎月損失が出ていて「まじでやらかしたわ」と言っていました。。

 

戸建て×中古

私は中古の戸建てを持っています。戸建て×中古も割と初心者の第一歩として推奨されています。区分マンションよりも価格は多少高いですが建物を取り壊しても土地が残るため資産価値は落ちにくいです。

そして次の物件を買うための担保の価値を認められやすいこと、また地方になりますが土地の値段よりも割安に評価されている物件がちらほらあるため掘り出し物物件を見つけやすいです。

 

区分マンションと比べて戸建ては一戸一戸それぞれ異なるため賃料も比較的高めに設定できることが多いです。

個人的にはまず一つ買うなら中古戸建をお勧めします!!

 

ちなみに、私は中古の戸建てを現在二戸もっています。

 

戸建て×新築

戸建て×新築は投資というよりは自分が住むための物件という位置づけになるかと思います。

新築で戸建て投資をする場合は2世帯住宅を建築して1世帯には賃貸、そしてもう1世帯には自分が住むというやり方がおすすめ。

うまく入居者が見つけられれば住宅ローンを入居者さんからもらった家賃で返すということもできます。

もしくは資産価値が高そうな都市部の戸建て物件を購入した上で少し住んだ所で頃合いを見て物件を売却すると言うやり方もあります。

 

5年位住んでも土地の値段がその分上昇した場合は十分元が取れます。✨

 

後は、最近若干流行っているのが賃貸併用住宅になります。これは1階が自分たちに海がだれか別の人に住んでもらうと言うような形で基本的には2階の人の賃料の支払いで自分たちが住む家賃も返済していこうと言うものです。

物件によってはほぼほぼ手出しなしでタダで済むことができたりもするので非常にお得です。

一棟×中古

専業大家さんと言われるベテランの大家さんがほとんど絶対と言ってもいいくらい所有しているのが一棟物です。アパートとかマンションを持ったら大家さんとして一人前と言われます。

 

中古の一棟物をうまく購入することができれば一棟買っただけでセミリタイアも夢ではありません。

ただ、金額は大きくなりますからリスクも正しく検討した上で失敗のしない物件選びを心がけることが必要です。

 

中古物件の場合はオーナーチェンジとなりますが「家賃は適正なのか?」「稼働率は偽りがないか?」等を確りと確認しましょう。

 

一棟×新築 

新築の場合は土地を購入して建築してもらうか、既に新築の建物が建っているパッケージ商品を購入するかのどちらかですが新築の建物を購入する場合は特に注意です。「かぼちゃの馬車」ってありましたね。 

あれは嘘の利回りを確保することにして割高な物件を買わせるという詐欺まがいの物件でしたがパッケージ商品の場合は割高な場合が多いです。

 

最近で言うと弁護士の堀先生が都内の一等地の土地に建築をして高値で売却してしまうと言う投資手法を提唱されています。

資金力が相応にある方向けのパワープレイですね!

安く土地を仕入れることができれば、非常にキャッシュフローも出やすくまた値上がりも期待できるのでインカムゲインキャピタルゲインの両方を狙える投資になります。

 

(実は私の祖母が某都内に土地を持っているのでゆくゆくはそこに新築アパートを建ててしまおうかなんて思っていたりもします。笑)

 

まとめ

今回は不動産投資の具体的な種類についてご紹介しました。

初心者におすすめなのは実体験を踏まえ中古区分か中古戸建かなあと思っておりますが目指す姿・スピードによっても取り組むべきものや順番は変わってきますからまずは「何年後にどうなっていたいのか?」を考えるようにしてみてください。

 

とは言え、まずはいっぽ踏み出してみることが大切だと思います。最初からうまくいく事はなかなかないのでエイヤーで構わないので挑戦してみて下さい。 

 

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